Az Otthon Start támogatott lakáshitelprogram még el sem indult, de már most érezhető hatással van a piacra. Aki azt hiszi, hogy ez a lehetőség mindenki előtt nyitva áll majd – komoly meglepetésre számíthat. Ugyanis egyre kevesebb ideje van azoknak, akik végül le fognak maradni róla. És sajnos sokan közülük még nem is sejtik.
Kiknek lesz ez várhatóan nem túlzottan jó hír?
Az Otthon Start célcsoportja szűkebbre szabott, mint sokan gondolnák. A következő vevőtípusok jó eséllyel kimaradhatnak:
- akik válás után vennének vagy kivásárolnák a volt házastársukat, vagy öröklést követően családtag kivásárlása,
- akik 40 év felettiek, és már volt saját tulajdonú lakásuk,
- akik befektetési céllal keresnek lakást, kiadásra szánt vétel (a bérbeadási piac beszükülése is várható)
- akiknek csak piaci hitel lehet reális opció (mert nem felelnek meg a TB jogviszony, vagy egyéb támogatási feltételeknek),
- akik építkezni vagy korszerűsíteni szeretnének, de nem férnek bele sem a CSOK Pluszba, sem a falusi CSOK-ba.
Számukra most kell okosan és gyorsan dönteni – mert a helyzet nem fog számukra kedvezőbbre fordulni. Sőt.
Miért fogynak az opciók?
- Felveri az árakat az új hitel – Az új, alacsony kamatú konstrukció miatt az eladók drágábban fogják adni ugyanazt a lakást. Miért ne tennék, ha a vevő olcsóbban kap hozzá hitelt?
- Többen fognak venni, mint akik eddig tervezték – A kedvezményes konstrukció olyanokat is vásárlásra ösztönöz, akik csak hónapok vagy évek múlva akartak lépni.
- Rövid idő alatt extrém keresletnövekedés – A feltételek nagyon kedvezőek, ezért várhatóan gyorsan, tömegével jelentkeznek majd az igénylők.
- A hitel elindulásának céldátuma túl közel van – aki nem lép időben, és nem néz utána a saját hitelképességének, egyeztet Szakértővel a lehetőségeiről, könnyen beeshet a startnál „két szék közé a pad alá”.
- 2023 megmutatta: a lakásárak nem esnek vissza akkor sem, ha a kereslet csökken – Akkor miért tennék ezt most, amikor kereslet nőni fog?
- Az építőipar eltolódik – A kivitelezők az új hitel által preferált lakástípusokra fognak fókuszálni, így a prémium és nagyobb méretű családi házak háttérbe szorulnak. Akik ezekben gondolkodnak, éveket is várhatnak.
- A konstrukció elindulásával, a piaci hitelek volumene várhatóan visszaesik – a támogatott hitel lehetősége teret hódit, így várható az is, hogy a most kedvező egyedi kamatok mértéke is emelkedik vagyis a mostani árnál jóval drágábban érhető majd el a termék. Sőt akinek eddig is problémásabb volt az igénylés jövedelmi oldalon, az ki is eshet abból a körből, hogy igénybe vegye.
A tévhit, ami sokak vesztét okozhatja: „elég lesz 10% önerő”
Sokan tévesen gondolják, hogy az Otthon Starthoz automatikusan jár a 10% önerő. De a valóság, mint mindig, sokkal árnyaltabb:
- A jelenlegi 10% önerőt szabályozó MNB-rendelet szigorúbb:
- minden szereplő (adós, adóstárs) 41 év alatti
- 50%-nál kisebb tulajdonjog megengedett mindkét fél esetén (nem kell, hogy közös legyen) tulajdoni hányad mértékétől függetlenül jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan megengedett
- 50%-ot elérő tulajdoni jog nem lakóház/lakás esetén megengedett.
- Még ha lesz is központi rendelet, a bankok egyedi hitelezési politikája ennél szigorúbb is lehet.
- A banki értékbecslés eredménye nem egyenlő a vételárral – ha a vételár magasabb (túlárazott ingatlan), mint az értékbecslésben megállapított forgalmi érték, akkor kevesebb hitelt lehet rá felvenni, tehát további saját forrásra van szükség a vételhez.
- Minél rosszabb az energetikai besorolás, annál rosszabb a hitelezhetősége is, amennyiben egyáltalán elfogadja a Bank fedezetnek.
Vagyis papíron lehet, hogy elég lenne 10% önerő – a valóságban azonban akár 30-40% önerőre is szükség lehet, ha nem megfelelő a fedezet.
Piaci elemzések: miért nőhetnek tovább az árak?
Az OTP és a Zenga 2024-es kutatásai szerint:
- Az ingatlanvásárlási tapasztalat az életkorral nő: a 35–44 évesek 60%-ának már van lakása, az 55–69 évesek körében ez 68%.
- Az első lakásvásárlók körében keresett 40 m² alatti budapesti lakások 1,5 év alatt 40%-kal drágultak.
- A 3%-os kamat a piaci hitelekhez képest jelentősen olcsóbb, így új keresletet vonz be – főként a középosztály köréből. És azok a szereplők is a piacra lépnek akik eddig „labdába sem rúghattak”, de most akár lehetőségük nyílik rá, hogy albérlet helyett a saját ingatlanjukat finanszírozzák meg.
- Az árplafonok miatt kisebb, olcsóbb lakások építését ösztönözhetik a fejlesztők, ezzel még jobban beszűkítve a kínálatot az ebbe a szegmensbe eső vevők számára.
Más piaci tényezők is fűtik a bizonytalanságot, ártorzító hatásuk lehet.
1. Helyi önazonosság védelmi törvény (2025. július 1-től hatályos):
Ez a törvény lehetőséget ad az önkormányzatoknak arra, hogy:
- elővásárlási jogot érvényesítsenek,
- lakcímhez kössék a vásárlást,
- betelepülési adót vessenek ki,
- vagy hosszabb ideig visszatartsák a vevői döntéseket.
Ez jogbizonytalanságot és váratlan akadályokat jelenthet a tranzakciók során.
2. ÉVOSZ (Építőipari Vállalkozások Országos Szövetsége) javaslat – új otthonfelújítási támogatás:
Szeptembertől jöhet (nincs róla döntés, egyenlőre csak javaslati szinten van) egy új 10+5 milliós konstrukció: 10 millió kedvezményes hitel + 5 millió vissza nem térítendő támogatás. Ez további élénkülést hozhat az építőiparban, viszont árnyomást gyakorolhat a felújítható lakások piacára is.
Kettészakadó lakáspiac – és te melyik oldalán állsz?
| Szereplő | Helyzet most | Mi várható? |
|---|---|---|
| Jogosult Otthon Start-ra | Kedvező kamat, gyorsabb vásárlás, alacsonyabb törlesztő | Extra kereslet, verseny |
| Nem jogosult, piaci hiteles | Magasabb kamat, verseny a „maradékért” | Kiszorulási veszély |
| Építkezők, korszerűsítők | Kapacitáshiány, támogatás kérdéses | Hosszabb várakozás |
| Eladók, fejlesztők | Pozícióerősítés, árnövelés lehetséges | Optimalizált célcsoport |
| Bérlők | Albérletpiac szűkülhet, árnövekedés várható | Nehezebb lakhatás |
Mit tehetsz most?
Ha piaci hitelben gondolkodsz, vagy nem vagy biztos abban, hogy jogosult vagy-e az Otthon Start-ra, most kell lépni:
- Nézzük meg együtt, hol állsz jelenleg.
- Átnézzük a hitelezhetőséget, értékbecslést, és a valós önerőigényt.
- Stratégiát építünk a meglévő lehetőségedből – mielőtt elúszik.
A végszó: ne akkor akarj kapkodni, amikor már mások letarolták a piacot
A támogatott hitelek mindig új korszakot nyitnak. De csak azok profitálnak belőle, akik idejében pozícióba kerülnek. A többiek csak nézik az árakat – és számolják az elszalasztott lehetőségeket.
Szeretnéd pontosan tudni, mi a legjobb lépés számodra? Töltsd ki az űrlapot, és egyeztessünk!
Szakértőként átvizsgáljuk a lehetőségeidet, és közösen megtaláljuk a számodra legmegfelelőbb megoldást.